Квартиры на Юго-Востоке столицы: дешевле только Подмосковье

Юго-Восточный округ не пользовался особенной популярностью у москвичей, хотя объективных минусов у него не больше, чем у многих других московских территорий. В результате ЮВАО прозвали "округом для приезжих". Впрочем, ситуация начала меняться к лучшему. Вовсю кипит массовое строительство, причем дешевое жилье дополняют дома бизнес-класса (с ценами можно познакомиться в конце текста). Помимо ряда проблем, округ может похвастаться хорошей инфраструктурой при сравнительно низких ценах.

Промзоны и пробки - секреты доступного метра

Юго-Восточный округ считается индустриальным "сердцем" Москвы. На 11760 гектарах (ЮВАО занимает в общей сложности 11% территории Москвы) расположено 32 крупных промышленных предприятия. В округе развиты машино- и приборостроение, металлургия, нефтеперерабатывающая и химическая промышленность.

Оборотной стороной индустриализации, о которой редко вспоминают, стал значительный научно-технический потенциал. Здесь сосредоточено 80 научных и проектно-конструкторских организаций. Кроме этого продолжает интенсивно развиваться сеть предприятий малого бизнеса, который производит 12% всех московских продуктов.

Передовые промышленные показатели, разумеется, не способствуют росту привлекательности квартир.

"Юго-Восточный округ - один из самых проблемных московских округов. Здесь наиболее впечатляющие промзоны, которые если и будут выводиться - процесс этот будет долгим и сложным. Самые грязные и масштабные промышленные комплексы вроде Московского шинного завода. Знаменитая Капотня - это тоже ЮВАО. Тем не менее, строительство там идет довольно активно. Правда, меньшими темпами, чем в прошлые годы. Но это связано отнюдь не с тем, что меньше стал спрос, а с совсем другой причиной - округ практически освоен, большие площади в Марьино застроены", - рассказала Светлана Абелян, руководитель филиала "На Страстном бульваре" компании "Новый город" корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.

Главная проблема, тормозящая развитие округа, даже не экология (положа руку на сердце, вряд ли можно найти экологически благополучный район в городе), а плохая транспортная доступность. Риэлторы уверены, как только пробки исчезнут (или хотя бы приблизятся к средним московским показателям), ЮВАО резко пойдет в гору.

"Волгоградский и Рязанский проспекты - самые загруженные московские трассы. Реконструкция на них ведется тяжело, все время что-то перестраивается - положительного результата эти меры пока, к сожалению, не приносят. Эти два фактора, которые делают цены в районе ниже по сравнению с остальной Москвой, минимум процентов на 15. И для кого-то это фактор привлекательный", - говорит Светлана Абелян.

Поселились "понаехавшие"

Не удивительно, что при всех своих проблемах ЮВАО стал одним из наиболее дешевых мест в Москве, при этом социальный статус покупателей оставляет желать лучшего.

Эксперт компании DOKI Александр Скобкин предлагает для примера сравнить двухкомнатную 58-метровую квартиру в панельном доме новой серии (кухня 10 метров), в 5 минутах ходьбы от станции метро "Братиславская" и 36 метровую однушку (кухня 8 метров) в панельной 5-этажке в 5 минутах от станции метро "Аэропорт". Они сегодня стоят одинаково - 5 млн. 500 тыс. рублей. "Угадайте, что выберет уроженец столицы? - спрашивает Скобкин, - Кто сходу докажет, что близость Ленинградки в районе "Аэропорта" обеспечивает жильцов в разы более чистым воздухом, нежели близость Капотни?"

Так что, в нагрузку к низким ценам жители ЮВАО получили и спорный социальный фон: по причине дешевизны, здесь очень много приезжих "Гетто в полном смысле назвать это нельзя, но когда в школах коренных жителей 20-30% - это чревато проблемами, - говорит директор департамента "На Чеховской" компании "Новый город" Максим Токарев - Остальные - приезжие, и хорошо, если это люди из регионов России…".

Однако инфраструктуре можно позавидовать

Конечно, Коломенская промзона, НПЗ "Капотня" - эти названия не ласкают слух покупателей. Тем не менее, о ЮВАО заговорили как довольно перспективном районе. Сыграл здесь свою роль, разумеется, и безудержный рост цен прошлого года, но, не стоит забывать, что у Юго-Востока есть свои плюсы, главный из которых - развитая инфраструктура. Почти у всех районов ЮВАО имеется "своя" станция метро. Здесь 23 вуза, и вообще, с образованием, а также медициной, культурой и спортом дела обстоят вполне пристойно.

Среди достопримечательностей нельзя не упомянуть памятник, входящий в список объектов мировой культуры ЮНЕСКО, - дворцово-парковый ансамбль Кузьминки, можно вспомнить, усадьбу Люблино и памятник архитектуры и садово-паркового искусства - Лефортово. Есть здесь и природные "острова" - парк культуры и отдыха "Кузьминки", Кузьминский лесопарк, городские парки, зеленые массивы набережных, река Москва, Люблинские пруды, пруд Садки.

Так что постепенно многие покупатели стали смотреть на юго-восток с меньшим недоверием. Александр Скобкин (DOKI) приводит в пример Марьинский парк, который не далее чем 7 лет назад иначе как "на полях построенным" не называли. Какие это поля - знает каждый москвич. Так вот, несмотря на это и на Капотню, престиж Марьино и растет с каждым годом, а цены на квартиры здесь в среднем по округу далеко не самые дешевые.

Главный плюс спальных районов ЮВАО, по оценке Скобкина - развитая бытовая инфраструктура. Благодаря тому, что новые районы застраивались домами новых типовых индустриальных серий, в которых первые этажи отведены под объекты соцкультбыта, в том же Марьино на 2-3 типовых панельных дома приходится: своя парикмахерская, стоматология и 2 магазина. Такой инфраструктуре могут позавидовать десятки московских районов.

Жилье на месте промзон

Позитивной тенденцией можно считать появление новых микрорайонов комплексной застройки на месте выводимых промзон. Например, на месте выведенной промзоны в районе улицы Окская (станция метро "Текстильщики") почти построен новый микрорайон эконом-класса "Волжский". По мнению руководителя исследовательского центра компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Бориса Флексера, это один из наиболее востребованных районов ЮВАО.

Микрорайон окружен жилыми кварталами с развитой инфраструктурой: продуктовые и хозяйственные магазины, почта, детские площадки, школы и детские сады. В пяти минутах ходьбы от домов - Центр детского творчества, неподалеку - парк "Кузьминки", два театра...

В 2006 году завершилось строительство домов в 15-м микрорайоне района Марьинский парк, а также построены первые дома в районе Некрасовка. Еще одно достижение округа - гаражи-стоянки на 5370 машиномест. Кроме того, введено в строй 5 школ и 17 детских садов. В минувшем 2006 году на территории ЮВАО построено 323 тыс. кв. м жилья, при этом для реализации городских жилищных программ было направлено 160,2 тыс. кв. м. жилья, из них 51,2 тыс. кв. м - очередникам округа. Остальные площади приходятся на коммерческое жилье.

В нынешнем 2007 году на юго-востоке введут в эксплуатацию 435 тыс. кв. м. жилья. Строители интенсивно осваивают территорию района Некрасовка и микрорайон 2Б района Жулебино.

"По состоянию на ноябрь текущего года в Юго-Восточном округе минимальная цена квадратного метра на первичном рынке жилья составила 2840 $/ кв. м (мкр. Волжский), максимальная - 7200 $/ кв. м (ЖК "Веллхаус", Машиностроения ул., вл. 6-14). При этом средневзвешенная цена по всему ЮВАО - 4330 $/ кв. м.", - делится информацией Борис Флексер.

А вот и бизнес-класс пожаловал

ЮВАО традиционно лидировал по количеству дешевых панельных домов, последнее время здесь стали появляться дома бизнес-класса. Уже построен 18-этажный жилой дом "Жемчужина" на Нижегородской улице (стоимость однокомнатной квартиры площадью 49 кв. метров от 5 млн. 200 тыс. рублей) Начали возводить монолитно-кипрпичный 24-этажный дом на 1-ой Новокузьминской улице (стоимость однокомнатной квартиры площадью 48 метров - 6 млн. 300 тыс. рублей).

"Цены на более престижные районы настолько велики, что уже и в ЮВАО стали селиться люди с достатком гораздо выше среднего", - уверен Александр Скобкин.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru

Как видим, округ постепенно идет в гору. По мнению риэлторов, как только будут решены экологические проблемы (один только вывод Капотни поднял бы цены в ЮВАО до уровня ВАО), и улучшится ситуация с наземным транспортом, ЮВАО имеет все шансы стать главным хитом продаж. Пока же, при всех его блистательных перспективах округ все еще обычно характеризуют фразой "дешево и сердито".

Цены на квартиры в Юго-Восточном округе по районам (вторичное жилье) в ноябре 2007/$

Новостройки Юго-Восточного округа

© www.metrinfo.ru 13.12.2007
Текст : Павел Чернышов