Стоимость жилья

Всех, кто проявляет интерес к рынку жилья, мучает вопрос: начался новый реальный рост цен или же продолжается их завуалированное снижение?

Осенний иллюзион

Закончившаяся осень так ничего в этом плане и не прояснила.

- Действительно, ситуация на рынке недвижимости Москвы с каждым месяцем становится все более запутанной и противоречивой, - отмечает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. - Обычно в периоды ажиотажного роста цен или ценовой коррекции очевидна, по крайней мере, основная тенденция рынка, и можно дискутировать о деталях и прогнозах. В нынешних же условиях статистические данные оказываются неоднозначными и требуют осторожной интерпретации. С одной стороны, многие аналитики и обозреватели рынка недвижимости в последнее время отмечают рост ценовых показателей. С другой - в октябре продолжалось ослабление доллара, с которым тесно связан столичный рынок недвижимости. Например, с начала сентября доллар упал примерно на рубль, т.е. потерял почти четыре процента. Поэтому рост цен осенью на уровне двух процентов в месяц оказывается ни чем иным, как компенсацией ослабления доллара повышением долларовых цен на московскую недвижимость. Не более того.

Процесс перехода вторичного рынка Москвы на расчеты в рублях стремительно набирает обороты. По мнению директора департамента вторичного рынка корпорации "Рескор" Вадима Мартыненко, число объявлений, в которых цена названа в рублях, достигает уже 25-30 процентов.

Весьма серьезный симптом - "скрытая дедолларизация": цена в рекламе по-прежнему указывается в долларах, однако в процессе переговоров продавец говорит, что непременно хочет получить российские деньги. Причем желает это сделать не по сегодняшнему курсу ЦБ, а по иному - 25,5, 26... Поэтому перипетии с долларом вносят сумятицу в планы продавцов: при нынешнем состоянии рынка существенно повысить цену не получается, а продавать за те же суммы в "зеленых" - значит, нести убытки.

Дорожают авансом...

Противоречивая статистическая картина складывается и в отношении динамики цен на разные классы жилья, разные округа и районы Москвы. К примеру, в периоды заметного роста цен в 2003-м - начале 2004-го и во второй половине 2005-го - 2006-м в той или иной степени дорожало все. Сейчас, несмотря на заметный рост среднего ценового показателя по столице, осталось немало районов и типов квартир, стоимость квадратного метра в которых имеет отрицательную динамику или "плавает" вверх-вниз.

- Нынешний рынок не проявляет единой ценовой идеи, а, напротив, оказывается разрозненным и противоречивым, - отмечает Олег Репченко. - И это, скорее всего, признак искусственного повышения ценовых показателей в отдельных сегментах квартир, что и приводит к сильно фрагментированной общей ценовой картине.

По мнению сотрудников аналитического центра IRN.RU, сейчас есть два основных сегмента, где цены действительно подросли. Во-первых, это самые дешевые однокомнатные квартиры (до $150 000 в пределах МКАД). С оживлением покупательской активности и активизацией отложенного спроса в сентябре они просто ушли с рынка, а оставшиеся по более высоким ценам аналоги создают впечатление заметного повышения стоимости. Во-вторых - это элитное жилье и дома бизнес-класса, которые продолжают постепенно дорожать, несмотря ни на что.

В то же время нынешней осенью на рынке появилось немало предложений по явно завышенным ценам (возможно, неадекватных предложений стало даже больше, чем было в конце ажиотажного роста цен на рубеже 2006-2007 годов). Очевидно, многие продавцы, ожидая очередного витка роста цен, уже заложили в стоимость предложений свои ценовые "прогнозы". При этом они стараются не замечать, что покупатели, похоже, уже не могут или не хотят покупать московскую недвижимость по таким ценам. В чью пользу разрешится противостояние - сказать сложно, однако не исключено, что наиболее интересные перемены на столичном рынке недвижимости еще впереди.

Частник - сделки соучастник

Примечательная черта нынешнего рынка - засилье частников, то бишь "черных" риэлторов.

- Это следует объяснять тем, что стоимость недвижимости за последние годы выросла практически вдвое, - отмечает директор ипотечного центра компании "Домострой" Елена Хуснулина. - Соответственно, увеличились комиссионные, так как во многих компаниях размер вознаграждения составляет процент от сделки. В сложившихся условиях в наиболее выигрышной ситуации окажутся те агентства, которые смогут предложить высокое качество обслуживания и безопасности по минимальным расценкам.

Как правило, величина комиссионных зависит от надежности и размера риэлторского агентства. Чем крупнее и надежнее компания, тем выше размер комиссионных. В последнее время получили распространение три вида комиссионных: процент от суммы сделки, фиксированная сумма и смешанная модель.

Наибольшее распространение, считает Е. Хуснулина, получил первый вариант. Долгое время так работали все агентства. В этом случае размер процента меняется в зависимости от сложности сделки и объемов работы риэлтора и в последние годы составляет, как правило, три-семь процентов от стоимости недвижимости. Но эта система не всегда справедлива. Например, в каком случае услуги риэлтора будут составлять три процента, а в каком - семь? Клиенту это не понятно. Опять же в условиях роста цен стоимость риелторских услуг возросла и для многих стала недоступна, и это привело к тому, что люди стали чаще обращаться к частным маклерам. Но частный маклер не может оказать услугу того же качества, что и крупное агентство.

Стоит заметить: частные маклеры в Москве и других городах существовали всегда - хоть в советское, хоть в дореволюционное время.

- К сожалению, риэлторская (маклерская) деятельность в России сегодня не подлежит обязательному государственному лицензированию, - отмечает ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. - Так что столкнуться с недобросовестным частным маклером шансов немало. Причем жертва мошенничества может лишиться чего угодно: денег, документов, квартиры, даже жизни.

"Черные" маклеры особенно любят иметь дело с одинокими пенсионерами, инвалидами, алкоголиками и прочими социально незащищенными категориями граждан. У них отобрать жилье бывает проще, чем у тех, кто твердо стоит на ногах - в прямом и переносном смысле.

Хотя продавцы, покупатели и арендаторы понимают риск обращения к услугам частных маклеров, многие идут на это, желая сэкономить на комиссионных. Тем более что (и с этим согласны некоторые руководители агентств недвижимости) среди частных маклеров могут быть весьма неплохие специалисты, способные проводить сложные "цепочки" на вполне приемлемых условиях. Но тут, понятно, дело случая - кому как повезет.

© Квартирный ряд, 29.11.07
Текст: Вениамин Вылегжанин